Habitualmente, cuando se habla del impacto del urbanismo sobre la economía, enseguida nos viene a la cabeza la especulación, la burbuja inmobiliaria, el valor del suelo o el mercado de la vivienda. Sin embargo, existen también otros sectores que se ven profundamente afectados por las decisiones políticas que se toman en el campo del urbanismo y de la planificación territorial. Es, por ejemplo, el caso del impacto del diseño de los espacios públicos de las ciudades sobre las actividades económicas. Sobre las que ya existen, condicionando sus resultados y, por tanto, su supervivencia y los puestos de trabajo vinculados, pero también sobre la localización de nuevos negocios, es decir, sobre la creación de nuevas empresas y la generación de nuevos empleos. Debemos ser conscientes pues de que el urbanismo es también una potente arma de política económica.
Hoy, he podido leer una noticia relativa a la reforma de la plaça George Orwell del barrio Gótico de Barcelona (conocida popularmente como la plaza del tripi) y a cómo los comerciantes de la zona (básicamente bares y restaurantes) se quejan de haber perdido plazas de terraza y, con ello, capacidad de generar negocio. Es interesante ver como en este caso confluyen intereses divergentes y muy complicados de gestionar. Por un lado, los vecinos que pretenden, con todo el derecho del mundo, ganar espacios públicos que mejoren su calidad de vida y reduzcan la inseguridad y los ruidos. Por otro lado, los intereses de los empresarios, que ven como su inversión se ha visto condicionada por un cambio en las condiciones de desarrollo de su actividad. No es fácil acomodar estas dos visiones, pero no puede ser imposible.
Por el lado de la actividad económica, cuando alguien se decide a ubicar un negocio en un lugar determinado, a priori, lo hace porque ha analizado la localización desde un punto de vista de confluencia de público objetivo, existencia de negocios similares que convierten el lugar en una especie de clúster de una determinada actividad, así como la viabilidad técnica de, entre otras cosas, poder emplazar un número equis de mesas de terraza. Cuando una persona emprendedora valora la posibilidad de pagar un traspaso por un local en esta plaza, a la hora de evaluar el precio del traspaso, de las reformas a realizar o bien del alquiler del local, pone en el otro lado de la balanza las plazas de terraza. Porque sabe que es un elemento diferenciador, que le permite cumplir con las preferencias de su público objetivo y atraer clientes que dejarán de ir a otros bares que no tienen terraza.
Cuando el Ayuntamiento decide intervenir sobre el espacio público, de forma que elimina gran parte de las plazas de terraza, está cambiando la situación sobre la cual negocios decidieron acometer la inversión necesaria para ubicarse en un determinado espacio, poniendo en peligro su viabilidad, los puestos de trabajo asociados y, a la vez, disminuyendo el potencial económico de la zona y su capacidad de atraer nuevos negocios.
Es un ejemplo claro de cómo el sector público puede determinar de forma sencilla el modelo económico de un barrio, decidiendo de forma indirecta qué tipo de negocios se ubican. No me cabe la menor duda de que esta plaza necesitaba una reforma que, en primer lugar, la convirtiera en un lugar más seguro, agradable y habitable. Sin embargo, pongo en duda la coherencia de la clase política, que por un lado dicen que hay que fomentar la actividad económica, reducir las trabas administrativas y apostar por el pequeño comercio, mientras por el otro, ponen en jaque la viabilidad de muchos negocios existentes.
Soy consciente de que es complicado tomar decisiones de diseño de espacios urbanos que contenten a todas las partes y que la mejora de la calidad de vida de los vecinos deber ser prioritaria. Pero no siempre es así, lo vemos en el centro de Barcelona, y creo que sigue sin ser así aunque de vez en cuando aparezcan reformas como esta. Sería interesante analizar el impacto real de la reforma del espacio público sobre la actividad económica, el antes y el después de la intervención y tratar de concluir objetivamente si el cambio ha valido la pena. Aunque está claro que como dice una vecina, no todo es negocio, para crear ciudades que puedan competir en el mundo actual se necesita una actividad económica dinámica y con posibilidad de generar negocio y ocupación.
lunes, 2 de mayo de 2011
jueves, 28 de abril de 2011
miércoles, 9 de marzo de 2011
Simbiosis industrial: sostenibilidad más allá de los 110 km/h:
En las últimas semanas el tema de la sostenibilidad, el ahorro y la eficiencia energética acaparan portadas y llenan las noticias, sobre todo a raíz de las medidas tomadas por el Gobierno, especialmente la limitación de la velocidad en autopistas y autovías a 110 km/h. Una medida, por cierto, que anuncian como temporal, lo cual choca bastante con lo que sería una política coherente y seria en relación al ahorro energético y el desarrollo sostenible.
No soy un gran conocedor de este mundo, pero desde el ámbito del urbanismo y de la planificación territorial y también del desarrollo económico local, existen propuestas que con seguridad pueden tener un mayor impacto real y, sobre todo, más duradero. Concretamente, en relación al impacto de la industria sobre el medio ambiente y la sostenibilidad, en la década de los 90 apareció una corriente llamada ecología industrial, la cual tiene unos principios muy básicos pero de gran calado: minimizar el impacto medioambiental de la actividad industrial buscando la reducción del uso de la energía y de las materias primas y, sobre todo, su reutilización. Esta premisa sonaría bastante retórica y poco práctica si no fuera más allá y es que esta corriente tiene una aplicación práctica basada en el concepto de ecosistema industrial o simbiosis industrial.
La idea es que todas las industrias existentes en un mismo entorno geográfico, puede ser un polígono industrial o una área geogràfica más amplia y dispersa, busquen sinergias y reciprocidades con el objetivo de crear un ecosistema prácticamente autosuficiente en materia energética y que produzca la mínima cantidad posible de emisiones y de residuos. Por ejemplo, en la cadena de producción industrial tradicional, una empresa adquiere unas materias primas y energía, las procesa y genera un producto final que vende y unos residuos de los que tiene que deshacerse. En un ecosistema industrial, la energía que genera como residuo una industria en su proceso de producción es utilizado por otra industria como energía para la producción, asimismo, los residuos o subproductos que genera la segunda son materias primas para una tercera y así sucesivamente con otras industrias. De esta forma, la simbiosis industrial permite un uso óptimo de la energía y minimiza la generación de residuos y emisiones inservibles.
La idea de la simbiosis o del ecosistema industrial ha sido puesta en práctica en varios parques industriales, llamados parques eco-industriales, en EEUU, en Escandinavia o en Asia. Uno de los casos pioneros en el mundo es el de la ciudad danesa de Kalundborg (http://www.symbiosis.dk/).
En la actualidad, existen 7 empresas que cooperan e intercambian residuos y energía en sus particulares procesos productivos. En el centro del parque se encuentra una planta termoeléctrica, cuyo excedente de calor suministra energía a 3.500 hogares, además de a una piscifactoría cercana, cuyos lodos se venden como fertilizante. A su vez, el vapor de la planta energética se vende a Novo Nordisk, un fabricante de productos farmacéuticos, además de a una planta petroquímica. Esta reutilización de calor reduce la cantidad de contaminación térmica en un fiordo cercano. Además, un subproducto del dióxido de azufre de la depuración de la central eléctrica contiene yeso, el cual se vende a un fabricante de paneles de yeso. Casi todas las necesidades del fabricante de yeso se cumplen de esta manera, lo que reduce la actividad de minería a cielo abierto. Además, las cenizas volantes de la planta de energía se utilizan para la construcción de carreteras y para la producción de cemento.
Resulta sorprendente cómo con un sistema de este estilo, la actividad industrial puede reducir sustancialmente su impacto contaminante. Pero la ecología industrial va más allá, dado que incide positivamente sobre la competitividad de las empresas y, por tanto, sobre su viabilidad y capacidad de generar ocupación, es decir, sobre la economía local. Y es que mediante este sistema de simbiosis industrial, se reducen los costes de producción y también se obtienen nuevos ingresos por la venta de los subproductos y residuos. Además, estas industrias llevan a cabo procesos de I+D que les permiten determinar un nuevo uso para sus productos o incluso llegar a diseñar nuevos productos y, por tanto, abrirse nuevas líneas de negocio y mercados. Sin ir más lejos, existen casos de empresas que han reorientado su actividad, generalmente obsoleta y poco competitiva, hacia la comercialización de nuevos productos surgidos a partir de la reutilización de sus residuos o subproductos.
En España, la simbiosis industrial aplicada es todavía incipiente, por no decir inexistente. La Administración tiene un papel fundamental en la materialización de parques industriales que se basen en este sistema de cooperación e intercambio. En Catalunya, por ejemplo, el Incasòl es el promotor de numerosos polígonos industriales a lo largo y ancho del territorio, la mayoría de ellos sin ningún tipo de valor añadido y concebidos como meras operaciones de urbanización y comercialización de suelo. Es necesario que se contribuya a la innovación y el incremento de la competitividad de la industria a partir de proyectos como la implantación de parques eco-industriales que promuevan la simbiosis industrial. Es necesario porque sin ir más lejos, la apuesta de Barcelona, en su plan estratégico metropolitano y en su plan territorial metropolitano, es mantener una región metropolitana con un sector industrial potente, que sea capaz de generar más del 20% de la ocupación de toda la región en 2026. Pues bien, si en 2026 el 20% de la población ocupada de la RMB tiene que trabajar en la industria, desde luego no parece muy probable que lo haga en la industria actual, caracterizada por su poca capacidad de innovación y por ser poco competitiva en el contexto de una economía globalizada, donde los costes de producción en países en vías de desarrollo son mucho menores.
Promover parques industriales con equipamientos de valor añadido, como centros de investigación en el reciclaje de materiales o en ahorro y eficiencia energética, promover programas de asesoramiento que ayuden a las empresas a detectar cómo pueden cooperar con otras en el intercambio de residuos son el camino a emprender. En este sentido, también hay que decir que proyectos como el de las Cámaras de Comercio de Catalunya con su Borsa de Subproductes de Catalunya (http://www.subproductes.com/) son un primer paso.
En definitiva, nada nuevo bajo el sol, la clase política se mueve por incentivos de corto plazo y parece que no ven más allá de las próximas elecciones. Necesitamos que de una vez se tomen decisiones arriesgadas, innovadoras y de calado, que apuesten decididamente por un cambio en el modelo económico y productivo. Ideas no faltan.
No soy un gran conocedor de este mundo, pero desde el ámbito del urbanismo y de la planificación territorial y también del desarrollo económico local, existen propuestas que con seguridad pueden tener un mayor impacto real y, sobre todo, más duradero. Concretamente, en relación al impacto de la industria sobre el medio ambiente y la sostenibilidad, en la década de los 90 apareció una corriente llamada ecología industrial, la cual tiene unos principios muy básicos pero de gran calado: minimizar el impacto medioambiental de la actividad industrial buscando la reducción del uso de la energía y de las materias primas y, sobre todo, su reutilización. Esta premisa sonaría bastante retórica y poco práctica si no fuera más allá y es que esta corriente tiene una aplicación práctica basada en el concepto de ecosistema industrial o simbiosis industrial.
La idea es que todas las industrias existentes en un mismo entorno geográfico, puede ser un polígono industrial o una área geogràfica más amplia y dispersa, busquen sinergias y reciprocidades con el objetivo de crear un ecosistema prácticamente autosuficiente en materia energética y que produzca la mínima cantidad posible de emisiones y de residuos. Por ejemplo, en la cadena de producción industrial tradicional, una empresa adquiere unas materias primas y energía, las procesa y genera un producto final que vende y unos residuos de los que tiene que deshacerse. En un ecosistema industrial, la energía que genera como residuo una industria en su proceso de producción es utilizado por otra industria como energía para la producción, asimismo, los residuos o subproductos que genera la segunda son materias primas para una tercera y así sucesivamente con otras industrias. De esta forma, la simbiosis industrial permite un uso óptimo de la energía y minimiza la generación de residuos y emisiones inservibles.
La idea de la simbiosis o del ecosistema industrial ha sido puesta en práctica en varios parques industriales, llamados parques eco-industriales, en EEUU, en Escandinavia o en Asia. Uno de los casos pioneros en el mundo es el de la ciudad danesa de Kalundborg (http://www.symbiosis.dk/).
En la actualidad, existen 7 empresas que cooperan e intercambian residuos y energía en sus particulares procesos productivos. En el centro del parque se encuentra una planta termoeléctrica, cuyo excedente de calor suministra energía a 3.500 hogares, además de a una piscifactoría cercana, cuyos lodos se venden como fertilizante. A su vez, el vapor de la planta energética se vende a Novo Nordisk, un fabricante de productos farmacéuticos, además de a una planta petroquímica. Esta reutilización de calor reduce la cantidad de contaminación térmica en un fiordo cercano. Además, un subproducto del dióxido de azufre de la depuración de la central eléctrica contiene yeso, el cual se vende a un fabricante de paneles de yeso. Casi todas las necesidades del fabricante de yeso se cumplen de esta manera, lo que reduce la actividad de minería a cielo abierto. Además, las cenizas volantes de la planta de energía se utilizan para la construcción de carreteras y para la producción de cemento.
Resulta sorprendente cómo con un sistema de este estilo, la actividad industrial puede reducir sustancialmente su impacto contaminante. Pero la ecología industrial va más allá, dado que incide positivamente sobre la competitividad de las empresas y, por tanto, sobre su viabilidad y capacidad de generar ocupación, es decir, sobre la economía local. Y es que mediante este sistema de simbiosis industrial, se reducen los costes de producción y también se obtienen nuevos ingresos por la venta de los subproductos y residuos. Además, estas industrias llevan a cabo procesos de I+D que les permiten determinar un nuevo uso para sus productos o incluso llegar a diseñar nuevos productos y, por tanto, abrirse nuevas líneas de negocio y mercados. Sin ir más lejos, existen casos de empresas que han reorientado su actividad, generalmente obsoleta y poco competitiva, hacia la comercialización de nuevos productos surgidos a partir de la reutilización de sus residuos o subproductos.
En España, la simbiosis industrial aplicada es todavía incipiente, por no decir inexistente. La Administración tiene un papel fundamental en la materialización de parques industriales que se basen en este sistema de cooperación e intercambio. En Catalunya, por ejemplo, el Incasòl es el promotor de numerosos polígonos industriales a lo largo y ancho del territorio, la mayoría de ellos sin ningún tipo de valor añadido y concebidos como meras operaciones de urbanización y comercialización de suelo. Es necesario que se contribuya a la innovación y el incremento de la competitividad de la industria a partir de proyectos como la implantación de parques eco-industriales que promuevan la simbiosis industrial. Es necesario porque sin ir más lejos, la apuesta de Barcelona, en su plan estratégico metropolitano y en su plan territorial metropolitano, es mantener una región metropolitana con un sector industrial potente, que sea capaz de generar más del 20% de la ocupación de toda la región en 2026. Pues bien, si en 2026 el 20% de la población ocupada de la RMB tiene que trabajar en la industria, desde luego no parece muy probable que lo haga en la industria actual, caracterizada por su poca capacidad de innovación y por ser poco competitiva en el contexto de una economía globalizada, donde los costes de producción en países en vías de desarrollo son mucho menores.
Promover parques industriales con equipamientos de valor añadido, como centros de investigación en el reciclaje de materiales o en ahorro y eficiencia energética, promover programas de asesoramiento que ayuden a las empresas a detectar cómo pueden cooperar con otras en el intercambio de residuos son el camino a emprender. En este sentido, también hay que decir que proyectos como el de las Cámaras de Comercio de Catalunya con su Borsa de Subproductes de Catalunya (http://www.subproductes.com/) son un primer paso.
En definitiva, nada nuevo bajo el sol, la clase política se mueve por incentivos de corto plazo y parece que no ven más allá de las próximas elecciones. Necesitamos que de una vez se tomen decisiones arriesgadas, innovadoras y de calado, que apuesten decididamente por un cambio en el modelo económico y productivo. Ideas no faltan.
viernes, 25 de febrero de 2011
Los 80 km/h y la Barcelona metropolitana
El cambio de gobierno en la Generalitat ha puesto nuevamente sobre la mesa el debate sobre la Barcelona metropolitana. Aunque en realidad el gobierno tripartito tampoco es que hiciera gran cosa por introducir de nuevo una Área Metropolitana de Barcelona con competencias potentes en materia de movilidad y urbanismo, las primeras acciones del gobierno convergente parecen evidenciar que no han cambiado demasiado en su visión municipalista que les llevó a cerrar la Corporación Metropolitana a finales de los años 80.
La decisión que me lleva a pensar éso es la de la supresión del límite de los 80 km/h en los accesos a la ciudad, y cuando digo ciudad me refiero a término municipal, de Barcelona. He ahí donde, en mi opinión, radica el problema. Para CiU, Barcelona es una ciudad de 100 km2, por lo que una cosa es limitar la velocidad en las calles de un solo sentido o evaluar la segregación del carril bici por la Diagonal, y otra cosa son los accesos viarios que discurren por términos municipales del continuo metropolitano, por Cornellà o por Sant Boi o por Molins, etc. Parece que para CiU, la B-23 a su paso por Molins de Rei no es una “calle” de la ciudad metropolitana, sino una autopista que pasa por unos municipios para llegar a otro, como pasa la AP-7 por Banyeres del Penedès en su camino hacia Tarragona.
Vaya por delante que estoy convencido de que en pleno 2011, existen los medios técnicos y tecnológicos para introducir un sistema de velocidad variable que tenga en cuenta criterios medioambientales y de seguridad vial para fijar un límite acorde con cada conjunto de variables que se den a cada momento. Es evidente que no es lo mismo la calle Diputación que la B-23, básicamente porque no ésta última no está integrada en la trama urbana y está relativamente segregada de las actividades residenciales. Pero desde un punto de vista de impacto sobre el territorio, deberíamos ser conscientes de que Barcelona no se limita al municipio administrativo, sino que se trata de un ámbito metropolitano que por las implicaciones de movilidad, relaciones económicas y sociales, por la implantación de edificaciones, por el uso del suelo que se ha promovido a lo largo de muchos años, abarca a día de hoy municipios hasta Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú, Sabadell, Terrassa y Mataró, como poco. Sin embargo, parece que para CiU, admitir esa realidad podría suponer perder parte de su poder político, basado en su dominio sobre la mayoría de los municipios fuera del área metropolitana y, por tanto, que ésta pudiera suponer un contrapoder a la misma Generalitat.
Ahora, el candidato de CiU a la alcaldía de Barcelona decía el otro día que hace falta apostar de verdad por la Barcelona metropolitana. Pero seguido, dice que jamás introducirá el tranvía por la Diagonal. A mi juicio, además de por sostener una política de movilidad totalmente érronea y perjudicial porque ahonda en el modelo actual (uso excesivo del vehículo privado y un transporte público urbano que no puede competir en velocidades comerciales), evidencia que no tiene una visión metropolitana. Porque un tranvía por la Diagonal es un paso más en la introducción de una movilidad más sostenible, que permita accesos a Barcelona desde la periferia mediante trenes de cercanías que conecten con otras plataformas de transporte público de corto alcance con velocidades elevadas y alta frecuencia de paso, el tranvía por ejemplo. Es decir, apostar por un modelo de transporte público que sea capaz de generar demanda.
En definitiva, mucho me temo que la combinación de un gobierno de CiU en Generalitat y Ayuntamiento de Barcelona no sólo no facilite la introducción de políticas verdaderamente metropolitanas sino que aún lo empeore más. Veremos qué es lo que pasa en los próximos meses.
La decisión que me lleva a pensar éso es la de la supresión del límite de los 80 km/h en los accesos a la ciudad, y cuando digo ciudad me refiero a término municipal, de Barcelona. He ahí donde, en mi opinión, radica el problema. Para CiU, Barcelona es una ciudad de 100 km2, por lo que una cosa es limitar la velocidad en las calles de un solo sentido o evaluar la segregación del carril bici por la Diagonal, y otra cosa son los accesos viarios que discurren por términos municipales del continuo metropolitano, por Cornellà o por Sant Boi o por Molins, etc. Parece que para CiU, la B-23 a su paso por Molins de Rei no es una “calle” de la ciudad metropolitana, sino una autopista que pasa por unos municipios para llegar a otro, como pasa la AP-7 por Banyeres del Penedès en su camino hacia Tarragona.
Vaya por delante que estoy convencido de que en pleno 2011, existen los medios técnicos y tecnológicos para introducir un sistema de velocidad variable que tenga en cuenta criterios medioambientales y de seguridad vial para fijar un límite acorde con cada conjunto de variables que se den a cada momento. Es evidente que no es lo mismo la calle Diputación que la B-23, básicamente porque no ésta última no está integrada en la trama urbana y está relativamente segregada de las actividades residenciales. Pero desde un punto de vista de impacto sobre el territorio, deberíamos ser conscientes de que Barcelona no se limita al municipio administrativo, sino que se trata de un ámbito metropolitano que por las implicaciones de movilidad, relaciones económicas y sociales, por la implantación de edificaciones, por el uso del suelo que se ha promovido a lo largo de muchos años, abarca a día de hoy municipios hasta Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú, Sabadell, Terrassa y Mataró, como poco. Sin embargo, parece que para CiU, admitir esa realidad podría suponer perder parte de su poder político, basado en su dominio sobre la mayoría de los municipios fuera del área metropolitana y, por tanto, que ésta pudiera suponer un contrapoder a la misma Generalitat.
Ahora, el candidato de CiU a la alcaldía de Barcelona decía el otro día que hace falta apostar de verdad por la Barcelona metropolitana. Pero seguido, dice que jamás introducirá el tranvía por la Diagonal. A mi juicio, además de por sostener una política de movilidad totalmente érronea y perjudicial porque ahonda en el modelo actual (uso excesivo del vehículo privado y un transporte público urbano que no puede competir en velocidades comerciales), evidencia que no tiene una visión metropolitana. Porque un tranvía por la Diagonal es un paso más en la introducción de una movilidad más sostenible, que permita accesos a Barcelona desde la periferia mediante trenes de cercanías que conecten con otras plataformas de transporte público de corto alcance con velocidades elevadas y alta frecuencia de paso, el tranvía por ejemplo. Es decir, apostar por un modelo de transporte público que sea capaz de generar demanda.
En definitiva, mucho me temo que la combinación de un gobierno de CiU en Generalitat y Ayuntamiento de Barcelona no sólo no facilite la introducción de políticas verdaderamente metropolitanas sino que aún lo empeore más. Veremos qué es lo que pasa en los próximos meses.
miércoles, 26 de enero de 2011
Gallecs: el new town de Barcelona
En junio de 1970, el Gobierno español promulgó un decreto-ley de actuaciones urbanísticas urgentes, dentro del denominado Programa ACTUR, el cual pretendía dar solución a los problemas de crecimiento desbordado en las grandes concentraciones metropolitanas de Madrid y Barcelona, fruto principalmente de los movimientos migratorios hacia esas ciudades experimentados durante los años 60. En el área metropolitana de Barcelona, el Programa ACTUR determinó actuaciones en tres ámbitos: Martorell, Sabadel-Terrassa y la riera de Caldes (ámbito también llamado Gallecs). La actuación urbanística de Gallecs es quizás de las más interesantes, ya que proponía la creación de una nueva ciudad, al estilo de los new towns ingleses o de las ville nouvelle francesas. Los new towns ingleses, de los cuales el de Milton Keynes es seguramente el caso más paradigmático, nacieron después de la Segunda Guerra Mundial básicamente pensadas como nuevas ciudades jardín, que buscaban crear nuevas centralidades que permitieran la descongestión y descentralización del crecimiento de las grandes ciudades, principalmente de Londres, poniendo así un límite al crecimiento de las grandes concentraciones urbanas.
Con este modelo de nueva ciudad en mente, el Gobierno procedió a la rápida expropiación de un total de 1.472 ha de suelo ubicadas en los municipios de Mollet del Vallès, Santa Perpètua de Mogoda, Palau de Plegamans, Parets del Vallès, Lliçà de Vall, Polinyà y Montcada i Reixac. Era pues una actuación urbanística de índole supramunicipal, que se imponía a cualquier tipo de planificación local pre-existente y que buscaba dar una salida a las necesidades de crecimiento desde un punto de vista metropolitano y no localista. Así pues, pese a lo quizás reprochable del proceso de expropiación forzosa, el modelo urbanístico era bastante loable, proponiendo un crecimiento compacto en lugar de la dispersión de crecimientos puntuales en cada municipio de la corona metropolitana.
En menos de un año, las expropiaciones fueron ejecutadas, pero entonces se originó un problema administrativo que puso en jaque (posteriormente jaque mate) el desarrollo de esta nueva ciudad de Gallecs. Y es que no estaba claramente definida la naturaleza jurídica de este nuevo asentamiento y, con ello, su financiación y viabilidad económica. Mollet del Vallès, municipio que aportaba una mayor cantidad de suelo, propuso que la nueva ciudad estuviera bajo su tutela administrativa. Sobre la mesa también se puso la alternativa de crear una mancomunidad de municipios. Pero finalmente, no hubo respuesta por parte del Ministerio de la Vivienda, hasta que en octubre de 1973 se comunicó la decisión de paralizar el proyecto de new town de Gallecs. El principio del fin del régimen, así como el impacto de la crisis económica tuvieron un papel determinante en esta decisión, pero también la falta de voluntad de colaboración entre municipios y de visión supramunicipal. La llegada de la democracia, el traspaso de competencias urbanísticas a la Generalitat y el cambio de titularidad del suelo expropiado al Incasol, supuso casi una década de inmovilismo, llegando a la década de los 80 con la realidad de una enorme reserva de suelo clasificada como urbanizable, sobre la que los municipios no podía ejecutar ningún tipo de desarrollo urbanístico por su cuenta y, además, con un gran valor paisajístico y medioambiental. Además, existía y existe otra problemática derivada de la expropiación forzosa y es que no es posible cambiar la clasificación del suelo a no urbanizable, dado que eso podría conllevar a que los antiguos propietarios expropiados reclamaran sus derechos sobre ese suelo, ya que fue expropiado por motivos de interés social que luego no se han llevado a cabo.
A partir de 1980, el Incasol, el agente autonómico sobre el que recaen las competencias de desarrollo urbanístico, llevó a cabo una política completamente contraria a lo que proponía en su momento el ACTUR de Gallecs, es decir, en lugar de concentrar crecimientos en esos terrenos, permitir crecimientos independientes en cada uno de los municipios de la riera de Caldes, algunos de ellos sobre el propio espacio de Gallecs. Así pues, Mollet del Vallès llevó a cabo una actuación de ensanche en parte de los terrenos de Gallecs, Palau de Plegamans y Santa Perpètua construyeron polígonos industriales, etc. Todo ello llevó a la situación actual en que, de las 1.472 ha expropiadas en 1970, tan sólo quedan libres de urbanización unas 800 ha.
Es decir que la paralización del proyecto de nueva ciudad en el área de la riera de Caldes, que suponía un crecimiento compacto de diversos municipios, el cual podía aportar un uso más eficiente del suelo y de los recursos, y un menor gasto de energía y de movilidad forzosa, fue sustituido por crecimientos dispersos y sin una lógica de conjunto. Duplicando oferta de suelo industrial sin una estrategia centralizada, duplicando equipamientos y, además, sin mantener intacto el valor verde de Gallecs, una de las reivindicaciones de los agentes de la zona y uno de los motivos de paralización del proyecto inicial. Ahora, la ley catalana de urbanismo aboga por un modelo de desarrollo urbanístico y territorial sostenible, que haga un uso racional y eficiente del suelo, que promueva crecimientos compactos y que evite la dispersión.
Ahora, existen 800 ha de suelo urbanizable no programado sobre los cuales existe un plan director urbanístico específico que promueve y trata de garantizar que Gallecs se constituya como un espacio libre de urbanización, como un espacio protegido de interés natural. Seguramente es la alternativa más lógica, pero es una lástima que durante 20 años, la política urbanística de la Generalitat no haya propiciado un modelo más sostenible de crecimiento urbano, no sólo facilitando sino contribuyendo a crecimientos irracionales, y ahora, la solución es parque natural y status quo. Pese a que se podría haber perdido un espacio de interés natural, parece menos recomendable el modelo adoptado de permitir la actuación independiente de cada municipio, sin responder al interés general. Parece mentira que una decisión y propuesta de un gobierno franquista tuviera, con matices, más lógica que las decisiones de sucesivos gobiernos democráticos.
Con este modelo de nueva ciudad en mente, el Gobierno procedió a la rápida expropiación de un total de 1.472 ha de suelo ubicadas en los municipios de Mollet del Vallès, Santa Perpètua de Mogoda, Palau de Plegamans, Parets del Vallès, Lliçà de Vall, Polinyà y Montcada i Reixac. Era pues una actuación urbanística de índole supramunicipal, que se imponía a cualquier tipo de planificación local pre-existente y que buscaba dar una salida a las necesidades de crecimiento desde un punto de vista metropolitano y no localista. Así pues, pese a lo quizás reprochable del proceso de expropiación forzosa, el modelo urbanístico era bastante loable, proponiendo un crecimiento compacto en lugar de la dispersión de crecimientos puntuales en cada municipio de la corona metropolitana.
En menos de un año, las expropiaciones fueron ejecutadas, pero entonces se originó un problema administrativo que puso en jaque (posteriormente jaque mate) el desarrollo de esta nueva ciudad de Gallecs. Y es que no estaba claramente definida la naturaleza jurídica de este nuevo asentamiento y, con ello, su financiación y viabilidad económica. Mollet del Vallès, municipio que aportaba una mayor cantidad de suelo, propuso que la nueva ciudad estuviera bajo su tutela administrativa. Sobre la mesa también se puso la alternativa de crear una mancomunidad de municipios. Pero finalmente, no hubo respuesta por parte del Ministerio de la Vivienda, hasta que en octubre de 1973 se comunicó la decisión de paralizar el proyecto de new town de Gallecs. El principio del fin del régimen, así como el impacto de la crisis económica tuvieron un papel determinante en esta decisión, pero también la falta de voluntad de colaboración entre municipios y de visión supramunicipal. La llegada de la democracia, el traspaso de competencias urbanísticas a la Generalitat y el cambio de titularidad del suelo expropiado al Incasol, supuso casi una década de inmovilismo, llegando a la década de los 80 con la realidad de una enorme reserva de suelo clasificada como urbanizable, sobre la que los municipios no podía ejecutar ningún tipo de desarrollo urbanístico por su cuenta y, además, con un gran valor paisajístico y medioambiental. Además, existía y existe otra problemática derivada de la expropiación forzosa y es que no es posible cambiar la clasificación del suelo a no urbanizable, dado que eso podría conllevar a que los antiguos propietarios expropiados reclamaran sus derechos sobre ese suelo, ya que fue expropiado por motivos de interés social que luego no se han llevado a cabo.
A partir de 1980, el Incasol, el agente autonómico sobre el que recaen las competencias de desarrollo urbanístico, llevó a cabo una política completamente contraria a lo que proponía en su momento el ACTUR de Gallecs, es decir, en lugar de concentrar crecimientos en esos terrenos, permitir crecimientos independientes en cada uno de los municipios de la riera de Caldes, algunos de ellos sobre el propio espacio de Gallecs. Así pues, Mollet del Vallès llevó a cabo una actuación de ensanche en parte de los terrenos de Gallecs, Palau de Plegamans y Santa Perpètua construyeron polígonos industriales, etc. Todo ello llevó a la situación actual en que, de las 1.472 ha expropiadas en 1970, tan sólo quedan libres de urbanización unas 800 ha.
Es decir que la paralización del proyecto de nueva ciudad en el área de la riera de Caldes, que suponía un crecimiento compacto de diversos municipios, el cual podía aportar un uso más eficiente del suelo y de los recursos, y un menor gasto de energía y de movilidad forzosa, fue sustituido por crecimientos dispersos y sin una lógica de conjunto. Duplicando oferta de suelo industrial sin una estrategia centralizada, duplicando equipamientos y, además, sin mantener intacto el valor verde de Gallecs, una de las reivindicaciones de los agentes de la zona y uno de los motivos de paralización del proyecto inicial. Ahora, la ley catalana de urbanismo aboga por un modelo de desarrollo urbanístico y territorial sostenible, que haga un uso racional y eficiente del suelo, que promueva crecimientos compactos y que evite la dispersión.
Ahora, existen 800 ha de suelo urbanizable no programado sobre los cuales existe un plan director urbanístico específico que promueve y trata de garantizar que Gallecs se constituya como un espacio libre de urbanización, como un espacio protegido de interés natural. Seguramente es la alternativa más lógica, pero es una lástima que durante 20 años, la política urbanística de la Generalitat no haya propiciado un modelo más sostenible de crecimiento urbano, no sólo facilitando sino contribuyendo a crecimientos irracionales, y ahora, la solución es parque natural y status quo. Pese a que se podría haber perdido un espacio de interés natural, parece menos recomendable el modelo adoptado de permitir la actuación independiente de cada municipio, sin responder al interés general. Parece mentira que una decisión y propuesta de un gobierno franquista tuviera, con matices, más lógica que las decisiones de sucesivos gobiernos democráticos.
jueves, 23 de diciembre de 2010
10 años de 22@ (I): the party is over, ¿y ahora qué?
Se acaban de cumplir 10 años de la creación y puesta en marcha del 22@, 10 años de la aprobación del plan urbanístico de transformación del suelo industrial del Poblenou. Con motivo de ese aniversario, el 22@ ha producido un vídeo donde se exponen las bondades y éxitos del proyecto. Pero 10 años después, se cierne sobre este proyecto de transformación urbana algunas sombras. Más allá de lo bueno y lo malo que pueda haber ocasionado el 22@, la realidad es que actualmente la continuidad de esta regeneración está entredicho debido a la actual crisis inmobiliaria. Y es que, como en general el modelo urbanístico en Catalunya y en el resto de España (las competencias urbanísticas son autonómicas), la creación de ciudad, la transformación de barrios degradados, el urbanismo en general está supeditado en gran medida a la iniciativa del sector inmobiliario y, por tanto, a la especulación.
Vídeo 10 anys 22@
No pongo en duda que el objetivo de fondo de este proyecto. Sin duda, hace 10 años existían muchas naves industriales abandonadas y totalmente degradadas en el Poblenou. También resistía parte de una industria obsoleta, molesta y nociva en algunos casos, perteneciente a sectores económicos en decadencia y cuya capacidad de generar nueva ocupación y contribuir al dinamismo económico de la ciudad podía ser cuestionable. Iniciar un proceso para facilitar la reconversión industrial de un ámbito urbano, contribuir al cambio de modelo económico es totalmente deseable. De hecho, si se hubiera llevado a cabo antes, seguramente el impacto de la crisis económica actual no hubiera sido ni tan severo ni tan persistente. Pero el problema a mi juicio es la forma en que se ha promovido este cambio de modelo económico materializado en ese proceso de transformación urbana de una pieza central de ciudad.
El quid de la cuestión es que el proyecto 22@ se pone en marcha en los primeros años de creación de la burbuja inmobiliaria. Cualquier proyecto de transformación urbanística aporta un incremento del aprovechamiento del suelo y, en consecuencia, una plusvalía para la propiedad de ese suelo. Por ejemplo, tenemos una parcela del Poblenou con una nave industrial sin actividad, en la cual el planeamiento vigente fija que sólo se pueden llevar a cabo usos industriales y establece una edificabilidad en metros cuadrados de superficie total, número de plantas totales, volumetría, etc., específicos. Entonces, se aprueba un nuevo planeamiento urbanístico que determina que, por ejemplo, se pueden llevar a cabo usos industriales y de oficinas (pero de determinados sectores), pero también se puede construir en esa parcela un hotel, y además se incrementa la superficie edificable y el número de plantas. A partir de ese momento, el propietario de esa parcela puede tirar abajo la nave abandonada, construir un hotel o un edificio de oficinas y obtener un beneficio. Ése es el aprovechamiento urbanístico derivado del nuevo planeamiento. Como desde una perspectiva de economía social parece lógico pensar que este modelo contribuye al beneficio de unos pocos por la actuación del sector público, desde la ley del suelo de 1975 y posteriormente en la Constitución española y en las sucesivas leyes urbanísticas catalanas, se establece una participación de la Administración en ese aprovechamiento. Concretamente, como mínimo y a groso modo, un 10% de ese aprovechamiento urbanístico debe ser cedido obligatoriamente a la Administración, a los ayuntamientos. Simplificando mucho, este 10% puede suponer que parte de las parcelas incluidas en un plan urbanístico tengan que pasar a ser de titularidad pública, pero también puede ser sustituido por una aportación económica. Es decir, la propiedad privada del suelo paga al Ayuntamiento de turno el equivalente económico a ese aprovechamiento del 10%. Y ahí está el círculo vicioso del modelo, porque muchos ayuntamientos han dedicado esos ingresos a cubrir el pago de las nóminas de sus funcionarios, a invertir en equipamientos de dudosa rentabilidad, etc. Por lo tanto, el propio modelo urbanístico hace que el sector público contribuya a que la iniciativa privada especule con el suelo y con el urbanismo, para obtener una plusvalía que implica unos ingresos para la Administración.
Pues bien, éste es en parte el modelo urbanístico que tenemos en Catalunya y que, a mi juicio, ha contribuido a echar leña a la burbuja inmobiliaria. No obstante, hay que decir que en el caso del 22@ el proyecto fija que el 10% de la cesión del aprovechamiento medio debe ser destinada a equipamientos públicos y, por tanto, no puede ir directamente a pagar algunos sueldos, por ejemplo. Es de agradecer, pero no evita la perversión del modelo y, sobre todo, su dependencia de la actividad inmobiliaria y de las expectativas de plusvalía de la iniciativa privada. Y es que excepto en seis ámbitos específicos donde el Ayuntamiento establece que el proyecto de reforma será a iniciativa pública, para el resto del ámbito del 22@ se deja a la iniciativa privada la potestad de proponer planes de reforma urbana, es decir, se espera a que la propiedad del suelo tenga incentivo económico (expectativa de plusvalía) para poder transformar el suelo en nuevos edificios, nuevas zonas verdes, nuevos equipamientos, etc. Es decir, si no hay expectativa de plusvalía, la transformación puede no llevarse a cabo.
En un contexto de boom inmobiliario, ¿qué ha ocurrido?, que las promotoras inmobiliarias pronto vieron el negocio. Hacerse con grandes superficies de suelo industrial degradado o abandonado, para transformarlo en oficinas, hoteles, etc., y obtener un beneficio. Pero también ocurre otro fenómeno y es que muchas de las empresas que estaban funcionando tienen ante sí una posibilidad muy enriquecedora. Vender su emplazamiento a una promotora inmobiliaria por una cifra astronómica y desplazarse a la periferia del área metropolitana, donde además tendrá mejores accesos y conexiones, suelo más barato, etc. Así pues, se inicia un proceso de deslocalización industrial, obsoleta o no, donde las actividades industriales se convierten en especuladoras del suelo y las promotoras inmobiliarias en los cazadores de fortuna que van detrás de hacerse al precio que sea necesario con ese suelo con altas expectativas de plusvalía. Esa es la transformación del modelo económico que en gran medida ha conllevado el 22@, cambiar una industria obsoleta por una industria de la especulación inmobiliaria. Y es que tirar abajo naves industriales para construir oficinas no implica per se y por arte de magia que la actividad económica se transforme de improductiva y nociva en productiva y limpia.
Mientras el boom inmobiliario existe la ecuación funciona a la perfección y da la sensación de que todo fluye sin fisuras. Pero, ¿qué ocurre cuando las promotoras inmobiliarias quiebran, cuando las empresas todavía ubicadas en el Poblenou ya no reciben suculentas ofertas para vender su suelo y, por lo tanto, no tienen el incentivo económico del pelotazo?
La mejor forma, seguramente, de ver cómo el 22@ se sustenta sobre la especulación, lo que ha supuesto un gran crecimiento entre los años 2000 a 2007 y una actividad muy limitada en los últimos dos años, es plantear un caso concreto.
Situémonos en la manzana comprendida entre las calles Sancho de Ávila, Tánger, Álava y Ávila. En el año 2004, una promotora inmobiliaria presenta ante el Ayuntamiento de Barcelona una plan de reforma urbana (PMU) para la transformación de parte de la manzana, excluyendo cuatro bloques de viviendas de la calle Tánger que han sido considerados por el 22@ como frente consolidado de viviendas y que, por tanto, pueden mantenerse intactas. Pues bien, esta promotora es en ese momento propietaria del 72% del suelo del ámbito de transformación de esa manzana, concretamente, de dos parcelas sobre las que se levantan naves industriales en desuso.
Lógicamente, no es que esta promotora hubiera estado históricamente ubicada en estas dos parcelas, sino que las adquirió para llevar a cabo la operación inmobiliaria amparada por el 22@ y obtener una plusvalía. Especulación pura y dura. En sus parcelas correspondientes, la inmobiliaria obtiene un aprovechamiento de alrededor de 20.000 metros cuadrados edificables (edificios para actividades @ de planta baja más 5 más ático), cuando las naves obsoletas tenían unos 5.000 metros cuadrados edificados. Obviamente, de lo que la ley impone, se derivan cesiones para espacios públicos (se introduce un pasaje en medio de la manzana), para zonas verdes, equipamientos y también vivienda protegida en las dos esquinas de la calle Tánger. Hay que ser justos y decir que esta última parte de dotaciones públicas es una buena contribución y abre un resquicio de esperanza hacia modelos urbanísticos más productivos socialmente hablando.
El plan es aprobado por el Ayuntamiento a mediados de 2005, imponiendo un plazo máximo de cuatro años para su ejecución. Se derriban las naves industriales afectadas, quedando en pie en la esquina de Sancho de Ávila con Ávila la nave de la empresa de café UNICSA, que entra dentro de las actividades industriales permitidas para el distrito 22@ y puede seguir funcionando, así como tres bloques de viviendas del frente consolidado de Tánger (el cuarto bloque también fue adquirido por la promotora inmobiliaria y ya ha desaparecido).
Pero pasan los años y el solar sigue sin edificar, lleno de maleza, en estado deplorable. Incluso en algún momento aparece un cartel de una entidad financiera anunciando “Solar en venta”. Sospechoso.
Es cuestionable que ahora la manzana esté menos degradada que cuando estaban las naves en pie y la realidad es que pasados cinco años no ha habido regeneración y los equipamientos no aparecen. ¿Qué puede haber pasado? ¿No será que la crisis inmobiliaria ha puesto en entredicho la viabilidad y rentabilidad de la operación inmobiliaria? ¿No será que el precio que la promotora pagó por el suelo en su momento es ahora superior a la expectativa de plusvalía? ¿No será que la entidad financiera de turno ha embargado los solares a la promotora? ¿No será que sin especulación no hay transformación? No puedo confirmar la respuesta a ninguna de estas cuestiones, todo son puras especulaciones.
Vídeo 10 anys 22@
No pongo en duda que el objetivo de fondo de este proyecto. Sin duda, hace 10 años existían muchas naves industriales abandonadas y totalmente degradadas en el Poblenou. También resistía parte de una industria obsoleta, molesta y nociva en algunos casos, perteneciente a sectores económicos en decadencia y cuya capacidad de generar nueva ocupación y contribuir al dinamismo económico de la ciudad podía ser cuestionable. Iniciar un proceso para facilitar la reconversión industrial de un ámbito urbano, contribuir al cambio de modelo económico es totalmente deseable. De hecho, si se hubiera llevado a cabo antes, seguramente el impacto de la crisis económica actual no hubiera sido ni tan severo ni tan persistente. Pero el problema a mi juicio es la forma en que se ha promovido este cambio de modelo económico materializado en ese proceso de transformación urbana de una pieza central de ciudad.
El quid de la cuestión es que el proyecto 22@ se pone en marcha en los primeros años de creación de la burbuja inmobiliaria. Cualquier proyecto de transformación urbanística aporta un incremento del aprovechamiento del suelo y, en consecuencia, una plusvalía para la propiedad de ese suelo. Por ejemplo, tenemos una parcela del Poblenou con una nave industrial sin actividad, en la cual el planeamiento vigente fija que sólo se pueden llevar a cabo usos industriales y establece una edificabilidad en metros cuadrados de superficie total, número de plantas totales, volumetría, etc., específicos. Entonces, se aprueba un nuevo planeamiento urbanístico que determina que, por ejemplo, se pueden llevar a cabo usos industriales y de oficinas (pero de determinados sectores), pero también se puede construir en esa parcela un hotel, y además se incrementa la superficie edificable y el número de plantas. A partir de ese momento, el propietario de esa parcela puede tirar abajo la nave abandonada, construir un hotel o un edificio de oficinas y obtener un beneficio. Ése es el aprovechamiento urbanístico derivado del nuevo planeamiento. Como desde una perspectiva de economía social parece lógico pensar que este modelo contribuye al beneficio de unos pocos por la actuación del sector público, desde la ley del suelo de 1975 y posteriormente en la Constitución española y en las sucesivas leyes urbanísticas catalanas, se establece una participación de la Administración en ese aprovechamiento. Concretamente, como mínimo y a groso modo, un 10% de ese aprovechamiento urbanístico debe ser cedido obligatoriamente a la Administración, a los ayuntamientos. Simplificando mucho, este 10% puede suponer que parte de las parcelas incluidas en un plan urbanístico tengan que pasar a ser de titularidad pública, pero también puede ser sustituido por una aportación económica. Es decir, la propiedad privada del suelo paga al Ayuntamiento de turno el equivalente económico a ese aprovechamiento del 10%. Y ahí está el círculo vicioso del modelo, porque muchos ayuntamientos han dedicado esos ingresos a cubrir el pago de las nóminas de sus funcionarios, a invertir en equipamientos de dudosa rentabilidad, etc. Por lo tanto, el propio modelo urbanístico hace que el sector público contribuya a que la iniciativa privada especule con el suelo y con el urbanismo, para obtener una plusvalía que implica unos ingresos para la Administración.
Pues bien, éste es en parte el modelo urbanístico que tenemos en Catalunya y que, a mi juicio, ha contribuido a echar leña a la burbuja inmobiliaria. No obstante, hay que decir que en el caso del 22@ el proyecto fija que el 10% de la cesión del aprovechamiento medio debe ser destinada a equipamientos públicos y, por tanto, no puede ir directamente a pagar algunos sueldos, por ejemplo. Es de agradecer, pero no evita la perversión del modelo y, sobre todo, su dependencia de la actividad inmobiliaria y de las expectativas de plusvalía de la iniciativa privada. Y es que excepto en seis ámbitos específicos donde el Ayuntamiento establece que el proyecto de reforma será a iniciativa pública, para el resto del ámbito del 22@ se deja a la iniciativa privada la potestad de proponer planes de reforma urbana, es decir, se espera a que la propiedad del suelo tenga incentivo económico (expectativa de plusvalía) para poder transformar el suelo en nuevos edificios, nuevas zonas verdes, nuevos equipamientos, etc. Es decir, si no hay expectativa de plusvalía, la transformación puede no llevarse a cabo.
En un contexto de boom inmobiliario, ¿qué ha ocurrido?, que las promotoras inmobiliarias pronto vieron el negocio. Hacerse con grandes superficies de suelo industrial degradado o abandonado, para transformarlo en oficinas, hoteles, etc., y obtener un beneficio. Pero también ocurre otro fenómeno y es que muchas de las empresas que estaban funcionando tienen ante sí una posibilidad muy enriquecedora. Vender su emplazamiento a una promotora inmobiliaria por una cifra astronómica y desplazarse a la periferia del área metropolitana, donde además tendrá mejores accesos y conexiones, suelo más barato, etc. Así pues, se inicia un proceso de deslocalización industrial, obsoleta o no, donde las actividades industriales se convierten en especuladoras del suelo y las promotoras inmobiliarias en los cazadores de fortuna que van detrás de hacerse al precio que sea necesario con ese suelo con altas expectativas de plusvalía. Esa es la transformación del modelo económico que en gran medida ha conllevado el 22@, cambiar una industria obsoleta por una industria de la especulación inmobiliaria. Y es que tirar abajo naves industriales para construir oficinas no implica per se y por arte de magia que la actividad económica se transforme de improductiva y nociva en productiva y limpia.
Mientras el boom inmobiliario existe la ecuación funciona a la perfección y da la sensación de que todo fluye sin fisuras. Pero, ¿qué ocurre cuando las promotoras inmobiliarias quiebran, cuando las empresas todavía ubicadas en el Poblenou ya no reciben suculentas ofertas para vender su suelo y, por lo tanto, no tienen el incentivo económico del pelotazo?
La mejor forma, seguramente, de ver cómo el 22@ se sustenta sobre la especulación, lo que ha supuesto un gran crecimiento entre los años 2000 a 2007 y una actividad muy limitada en los últimos dos años, es plantear un caso concreto.
Situémonos en la manzana comprendida entre las calles Sancho de Ávila, Tánger, Álava y Ávila. En el año 2004, una promotora inmobiliaria presenta ante el Ayuntamiento de Barcelona una plan de reforma urbana (PMU) para la transformación de parte de la manzana, excluyendo cuatro bloques de viviendas de la calle Tánger que han sido considerados por el 22@ como frente consolidado de viviendas y que, por tanto, pueden mantenerse intactas. Pues bien, esta promotora es en ese momento propietaria del 72% del suelo del ámbito de transformación de esa manzana, concretamente, de dos parcelas sobre las que se levantan naves industriales en desuso.
Lógicamente, no es que esta promotora hubiera estado históricamente ubicada en estas dos parcelas, sino que las adquirió para llevar a cabo la operación inmobiliaria amparada por el 22@ y obtener una plusvalía. Especulación pura y dura. En sus parcelas correspondientes, la inmobiliaria obtiene un aprovechamiento de alrededor de 20.000 metros cuadrados edificables (edificios para actividades @ de planta baja más 5 más ático), cuando las naves obsoletas tenían unos 5.000 metros cuadrados edificados. Obviamente, de lo que la ley impone, se derivan cesiones para espacios públicos (se introduce un pasaje en medio de la manzana), para zonas verdes, equipamientos y también vivienda protegida en las dos esquinas de la calle Tánger. Hay que ser justos y decir que esta última parte de dotaciones públicas es una buena contribución y abre un resquicio de esperanza hacia modelos urbanísticos más productivos socialmente hablando.
El plan es aprobado por el Ayuntamiento a mediados de 2005, imponiendo un plazo máximo de cuatro años para su ejecución. Se derriban las naves industriales afectadas, quedando en pie en la esquina de Sancho de Ávila con Ávila la nave de la empresa de café UNICSA, que entra dentro de las actividades industriales permitidas para el distrito 22@ y puede seguir funcionando, así como tres bloques de viviendas del frente consolidado de Tánger (el cuarto bloque también fue adquirido por la promotora inmobiliaria y ya ha desaparecido).
Pero pasan los años y el solar sigue sin edificar, lleno de maleza, en estado deplorable. Incluso en algún momento aparece un cartel de una entidad financiera anunciando “Solar en venta”. Sospechoso.
Es cuestionable que ahora la manzana esté menos degradada que cuando estaban las naves en pie y la realidad es que pasados cinco años no ha habido regeneración y los equipamientos no aparecen. ¿Qué puede haber pasado? ¿No será que la crisis inmobiliaria ha puesto en entredicho la viabilidad y rentabilidad de la operación inmobiliaria? ¿No será que el precio que la promotora pagó por el suelo en su momento es ahora superior a la expectativa de plusvalía? ¿No será que la entidad financiera de turno ha embargado los solares a la promotora? ¿No será que sin especulación no hay transformación? No puedo confirmar la respuesta a ninguna de estas cuestiones, todo son puras especulaciones.
miércoles, 10 de noviembre de 2010
El inevitable peaje de transformar un barrio degradado en un barrio de moda: Prenzlauer Berg y Bolonia
La gentrificación, del término inglés gentrification, podría traducirse por algo así como aburguesamiento. Este concepto se aplica en procesos de rehabilitación y regeneración urbana, es decir, en casos de barrios históricos que tras caer en un estado de decadencia, abandono e incluso marginalidad, resurgen de sus cenizas fruto de la intervención urbanística, pero erigiéndose como nuevos centros residenciales de atracción de clases medias y altas con elevado poder adquisitivo, lo que conlleva al progresivo encarecimiento de la vivienda, a la aparición de caros negocios destinados a este tipo de público y, por último, la inevitable expulsión de la población originaria del barrio. Es decir, que la gentrificación alcanza los objetivos de regenerar una zona urbana, pero seguramente a un precio que no siempre es socialmente aceptable.
Pero hasta aquí, simplemente se trata de la constatación de un hecho, la cuestión es si regeneración y gentrificación son inseparables. Personalmente, opino que en sus aspectos más positivos, la gentrificación es deseable porque revitaliza y dinamiza un barrio deprimido, lo hace más seguro y lo embellece, el problema es cuando lleva inevitablemente a crear un mercado de la vivienda inaccesible para la mayor parte de la población de una ciudad y, por tanto, contribuye a crear zonas socialmente contrapuestas dentro de una misma ciudad. La cuestión es entonces si resulta inevitable que los precios de la vivienda suban meteóricamente en procesos de regeneración urbana o bien existen modelos y ejemplos que hayan conseguido evitar este fenómeno. Pues bien, me temo que con el actual modelo de gestión urbanística que impera en la mayoría de los países europeos, donde el sector privado tiene un papel protagonista en estos procesos de regeneración y, por tanto, la especulación y la búsqueda de la rentabilidad económica campan a sus anchas, gentrificación y regeneración parecen inseparables.
Para analizar esta cuestión, en Europa existen dos casos que ilustran que, pese a lograr inicial y parcialmente rehabilitar barrios sin disparar el precio de la vivienda e incluso sin expulsar a su población tradicional, inevitablemente, con el tiempo la gentrificación acaba apareciendo. En algunos casos porque la iniciativa privada acaba predominando por encima de la intervención o la regulación pública, el caso de Prenzlauer Berg en Berlín. En otros casos, porque el propio sector público pone en marcha proyectos de equipamientos públicos que acaban derivando en la elitización de un barrio, el caso del centro histórico de Bolonia.
Comencemos con el ejemplo de Bolonia, que realmente puede considerarse un caso de relativo éxito, al menos durante la década de 1970. El centro histórico de Bolonia sufrió un progresivo abandono desde los inicios de 1950, pasando de 113.000 habitantes en 1951 a 80.000 en 1971, y alcanzando una tasa de edificios abandonados del 10%. En ese momento, el ayuntamiento controlado por el Partido Comunista de Italia, puso en marcha un ambicioso plan de regeneración urbana que se proponía recuperar el centro histórico, básicamente porque la cuidad había crecido de forma dispersa, en lugar de aprovechar la ciudad existente (actualmente ocupa el 8% de toda la superficie del municipio mientras que en 1941 suponía el 26%). El punto más interesante de los distintos proyectos de regeneración urbana emprendidos en esa década es, a mi juicio, el plan social de viviendas de 1973. Básicamente, a través de un proceso jurídico-administrativo único hasta ese momento, se consiguió expropiar vivienda privada abandonada para su rehabilitación y transformación en vivienda social. Hasta entonces, la expropiación de bienes inmuebles privados tan sólo era aceptada para la construcción de infraestructuras tales como carreteras, ferrocarril, etc. Parte del centro histórico, que permanecía abandonado, resurgió totalmente rehabilitado, con edificios históricos recuperados, con calles revitalizadas y todo ello manteniendo el vecindario tradicional y con un aumento de la vivienda social disponible.
El problema fue que el resto del centro que no había sido objeto de este plan de viviendas sociales, continuó perdiendo población y degenerándose año tras año, con lo que el ayuntamiento optó por tirar adelante otros proyectos de regeneración, esta vez basados en la construcción de equipamientos culturales y educativos, en colaboración con la universidad, tratando de posicionar el centro de Bolonia como un polo de atracción de población universitaria, joven, cultural e intelectualmente activa. Y ése fue el inicio del camino inevitable hacia la gentrificación porque, de forma gradual, el centro histórico de Bolonia fue atrayendo a población con mayor renta, a nuevos y sofisticados negocios relacionados con la restauración y el ocio y, con ello, los precios de la vivienda fueron escalando. La cuestión es que fruto de este proceso final de gentrificación, el centro histórico de Bolonia dejó de perder población y desde 2001 a la actualidad se ha mantenido alrededor de los 50.000 habitantes censados, y acogiendo a más 150.000 personas (estudiantes, comerciantes, visitantes, etc.) que se mueven a diario por ese barrio. El poder público ha terminado por aceptar la gentrificación como la solución para la revitalización y conservación del centro de la ciudad, intentando minimizar su impacto sobre la población más desfavorecido con puntuales planes de vivienda social.
El caso de Prenzlauer Berg es seguramente más conocido, ya que después de la caída del Muro, este barrio de la antigua Berlín oriental se ha convertido en uno de los barrios más de moda de toda Europa. A finales del siglo XIX, Prenzaluer Berg era un barrio obrero superpoblado y con edificios que no cumplían con las condiciones mínimas de habitabilidad ni siquiera de la época, sin calefacción ni servicios sanitarios de ningún tipo. Durante el periodo de la RDA, el gobierno comunista no intervino en la progresiva decadencia y abandono del barrio, de hecho lo utilizó como muestra propagandística de lo que el sistema capitalista suponía. Progresivamente, las familias que habitaban el barrio fueron trasladándose a los nuevos y “modernos” barrios de enormes bloques prefabricados que el régimen publicitaba como paradigma de las bondades del socialismo. La reunificación no cambió demasiado las cosas en un inicio, ya que a inicios de la década de los 90, en Prenzlauer Berg, una sexta parte de las viviendas estaban abandonadas, el 43% de los apartamentos no tenían lavabo y el 23% lo tenían, pero compartido con el resto del edificio.
Pero la localización de Prenzlauer Berg, en el centro neurálgico del nuevo Berlín reunificado, era demasiado privilegiada como para permitir que el barrio siguiera en su curso de abandono progresivo. Así pues, el Estado de Berlín, puso en marcha un proyecto de regeneración urbana, basado por un lado en un proceso de transformación del espacio urbano, de los equipamientos e infraestructuras del barrio, desde el punto de vista de las necesidades de los vecinos. Para ello contrató a una agencia de desarrollo urbanístico que había conseguido regenerar con éxito el barrio de Kreuzberg en el Berlín occidental.
Complementariamente, se propuso renovar y modernizar las viviendas del barrio, incentivando con ayudas y subvenciones públicas la rehabilitación de las viviendas privadas. La rehabilitación de los edificios se propuso mantener la estructura de los mismos, conservando la esencia histórica del barrio. Como contrapartida, el precio de los alquileres estaba limitado públicamente en el caso de apartamentos que fueran renovados y tuvieran ya inquilinos, pero el precio era libre para viviendas no habitadas y que se reformaban y acogían a nuevos inquilinos. Esta política pública de subvención de la reforma y limitación del precio para los alquileres existentes tuvo dos efectos: el primero es que más del 80% de los 32.000 apartamentos del barrio fueron rehabilitados, casi el 60% recibiendo subvenciones públicas. El problema es que se creó un mercado del alquiler dual, con nuevos inquilinos llegando al barrio y pagando alquileres entre un 25 y un 30% más elevados que los ya existentes. Por lo tanto, el incentivo para la propiedad privada que buscaba la inversión en el alquiler de viviendas era el de generar nuevos contratos, por lo tanto, reformar cuando no había inquilino o esperar a que abandonaran el apartamento.
El fruto de esta política de regeneración fue un cambio gradual pero sustancial sobre la estructura poblacional del barrio. A comienzos del 2000, el 57% de las viviendas estaban ocupadas por una sola persona, el porcentaje de población entre 25 y 45 años había pasado del 35% en 1991 al 53% en 1999 (llegando a ser los inquilinos de entre 18 y 45 años el 85% del total en el barrio), el porcentaje de habitantes con al menos un diploma de bachillerato se había doblado y la renta media se había aproximado a la media de Berlín. Un estudio del DIFU demostró que el 50% de los habitantes de Prenzlauer Berg se habían trasladado al barrio después de la reforma de las viviendas, luego eran nuevos contratos. En total, dos tercios de los contratos de alquiler eran nuevos y, por tanto, de renta libre. En definitiva, los intentos gubernamentales por llevar a cabo una regeneración del barrio que no conllevará una modificación de la estructura de la población del barrio, es decir, la gentrificación, fueron exitosos mientras los contratos antiguos siguieron existiendo. Mientras tanto y silenciosamente, gran parte del barrio, las viviendas abandonadas, fue rehabilitado progresivamente y llegaron nuevos inquilinos con mayor poder adquisitivo, mientras que los antiguos vecinos seguían viviendo en apartamentos sin reformar y se iban trasladando a los que iban quedando sin reformar, hasta que casi todos estuvieron reformados, cuando no tuvieron más remedio que dejar el barrio. El Estado retiró las subvenciones a la reforma y la regulación a los precios del alquiler y con ello la gentrificación de Prenzlauer Berg ya se había consumado.
Así pues, tanto en el caso del centro histórico de Bolonia como en el de Prenzlauer Berg en Berlín, la regeneración urbana sin aburguesamiento e impacto sobre los precios de la vivienda se aguantó hasta que el sector público pudo sostener el precio económico y político. Expropiar para crear vivienda social tienen un precio en inversión pública y también en votos. Subvencionar la reforma privada de viviendas y regular el precio máximo de los alquileres lo mismo. Por lo tanto, mientras el sector público puede operar relativamente en solitario, parece ser que la ecuación regeneración sin gentrificación es factible. Sin embargo, cuando el sector público desiste en el empeño, por los motivos que sean, y la iniciativa privada se queda sola, la cosa cambia.
Pero claro, la cuestión es también, ¿a qué persona joven y con una renta media-alta no le apetecería vivir en los gentrificados Prenzlauer Berg o centro histórico de Bolonia si tuviese que mudarse a Berlín o Bolonia?
Pero hasta aquí, simplemente se trata de la constatación de un hecho, la cuestión es si regeneración y gentrificación son inseparables. Personalmente, opino que en sus aspectos más positivos, la gentrificación es deseable porque revitaliza y dinamiza un barrio deprimido, lo hace más seguro y lo embellece, el problema es cuando lleva inevitablemente a crear un mercado de la vivienda inaccesible para la mayor parte de la población de una ciudad y, por tanto, contribuye a crear zonas socialmente contrapuestas dentro de una misma ciudad. La cuestión es entonces si resulta inevitable que los precios de la vivienda suban meteóricamente en procesos de regeneración urbana o bien existen modelos y ejemplos que hayan conseguido evitar este fenómeno. Pues bien, me temo que con el actual modelo de gestión urbanística que impera en la mayoría de los países europeos, donde el sector privado tiene un papel protagonista en estos procesos de regeneración y, por tanto, la especulación y la búsqueda de la rentabilidad económica campan a sus anchas, gentrificación y regeneración parecen inseparables.
Para analizar esta cuestión, en Europa existen dos casos que ilustran que, pese a lograr inicial y parcialmente rehabilitar barrios sin disparar el precio de la vivienda e incluso sin expulsar a su población tradicional, inevitablemente, con el tiempo la gentrificación acaba apareciendo. En algunos casos porque la iniciativa privada acaba predominando por encima de la intervención o la regulación pública, el caso de Prenzlauer Berg en Berlín. En otros casos, porque el propio sector público pone en marcha proyectos de equipamientos públicos que acaban derivando en la elitización de un barrio, el caso del centro histórico de Bolonia.
Comencemos con el ejemplo de Bolonia, que realmente puede considerarse un caso de relativo éxito, al menos durante la década de 1970. El centro histórico de Bolonia sufrió un progresivo abandono desde los inicios de 1950, pasando de 113.000 habitantes en 1951 a 80.000 en 1971, y alcanzando una tasa de edificios abandonados del 10%. En ese momento, el ayuntamiento controlado por el Partido Comunista de Italia, puso en marcha un ambicioso plan de regeneración urbana que se proponía recuperar el centro histórico, básicamente porque la cuidad había crecido de forma dispersa, en lugar de aprovechar la ciudad existente (actualmente ocupa el 8% de toda la superficie del municipio mientras que en 1941 suponía el 26%). El punto más interesante de los distintos proyectos de regeneración urbana emprendidos en esa década es, a mi juicio, el plan social de viviendas de 1973. Básicamente, a través de un proceso jurídico-administrativo único hasta ese momento, se consiguió expropiar vivienda privada abandonada para su rehabilitación y transformación en vivienda social. Hasta entonces, la expropiación de bienes inmuebles privados tan sólo era aceptada para la construcción de infraestructuras tales como carreteras, ferrocarril, etc. Parte del centro histórico, que permanecía abandonado, resurgió totalmente rehabilitado, con edificios históricos recuperados, con calles revitalizadas y todo ello manteniendo el vecindario tradicional y con un aumento de la vivienda social disponible.
El problema fue que el resto del centro que no había sido objeto de este plan de viviendas sociales, continuó perdiendo población y degenerándose año tras año, con lo que el ayuntamiento optó por tirar adelante otros proyectos de regeneración, esta vez basados en la construcción de equipamientos culturales y educativos, en colaboración con la universidad, tratando de posicionar el centro de Bolonia como un polo de atracción de población universitaria, joven, cultural e intelectualmente activa. Y ése fue el inicio del camino inevitable hacia la gentrificación porque, de forma gradual, el centro histórico de Bolonia fue atrayendo a población con mayor renta, a nuevos y sofisticados negocios relacionados con la restauración y el ocio y, con ello, los precios de la vivienda fueron escalando. La cuestión es que fruto de este proceso final de gentrificación, el centro histórico de Bolonia dejó de perder población y desde 2001 a la actualidad se ha mantenido alrededor de los 50.000 habitantes censados, y acogiendo a más 150.000 personas (estudiantes, comerciantes, visitantes, etc.) que se mueven a diario por ese barrio. El poder público ha terminado por aceptar la gentrificación como la solución para la revitalización y conservación del centro de la ciudad, intentando minimizar su impacto sobre la población más desfavorecido con puntuales planes de vivienda social.
El caso de Prenzlauer Berg es seguramente más conocido, ya que después de la caída del Muro, este barrio de la antigua Berlín oriental se ha convertido en uno de los barrios más de moda de toda Europa. A finales del siglo XIX, Prenzaluer Berg era un barrio obrero superpoblado y con edificios que no cumplían con las condiciones mínimas de habitabilidad ni siquiera de la época, sin calefacción ni servicios sanitarios de ningún tipo. Durante el periodo de la RDA, el gobierno comunista no intervino en la progresiva decadencia y abandono del barrio, de hecho lo utilizó como muestra propagandística de lo que el sistema capitalista suponía. Progresivamente, las familias que habitaban el barrio fueron trasladándose a los nuevos y “modernos” barrios de enormes bloques prefabricados que el régimen publicitaba como paradigma de las bondades del socialismo. La reunificación no cambió demasiado las cosas en un inicio, ya que a inicios de la década de los 90, en Prenzlauer Berg, una sexta parte de las viviendas estaban abandonadas, el 43% de los apartamentos no tenían lavabo y el 23% lo tenían, pero compartido con el resto del edificio.
Pero la localización de Prenzlauer Berg, en el centro neurálgico del nuevo Berlín reunificado, era demasiado privilegiada como para permitir que el barrio siguiera en su curso de abandono progresivo. Así pues, el Estado de Berlín, puso en marcha un proyecto de regeneración urbana, basado por un lado en un proceso de transformación del espacio urbano, de los equipamientos e infraestructuras del barrio, desde el punto de vista de las necesidades de los vecinos. Para ello contrató a una agencia de desarrollo urbanístico que había conseguido regenerar con éxito el barrio de Kreuzberg en el Berlín occidental.
Complementariamente, se propuso renovar y modernizar las viviendas del barrio, incentivando con ayudas y subvenciones públicas la rehabilitación de las viviendas privadas. La rehabilitación de los edificios se propuso mantener la estructura de los mismos, conservando la esencia histórica del barrio. Como contrapartida, el precio de los alquileres estaba limitado públicamente en el caso de apartamentos que fueran renovados y tuvieran ya inquilinos, pero el precio era libre para viviendas no habitadas y que se reformaban y acogían a nuevos inquilinos. Esta política pública de subvención de la reforma y limitación del precio para los alquileres existentes tuvo dos efectos: el primero es que más del 80% de los 32.000 apartamentos del barrio fueron rehabilitados, casi el 60% recibiendo subvenciones públicas. El problema es que se creó un mercado del alquiler dual, con nuevos inquilinos llegando al barrio y pagando alquileres entre un 25 y un 30% más elevados que los ya existentes. Por lo tanto, el incentivo para la propiedad privada que buscaba la inversión en el alquiler de viviendas era el de generar nuevos contratos, por lo tanto, reformar cuando no había inquilino o esperar a que abandonaran el apartamento.
El fruto de esta política de regeneración fue un cambio gradual pero sustancial sobre la estructura poblacional del barrio. A comienzos del 2000, el 57% de las viviendas estaban ocupadas por una sola persona, el porcentaje de población entre 25 y 45 años había pasado del 35% en 1991 al 53% en 1999 (llegando a ser los inquilinos de entre 18 y 45 años el 85% del total en el barrio), el porcentaje de habitantes con al menos un diploma de bachillerato se había doblado y la renta media se había aproximado a la media de Berlín. Un estudio del DIFU demostró que el 50% de los habitantes de Prenzlauer Berg se habían trasladado al barrio después de la reforma de las viviendas, luego eran nuevos contratos. En total, dos tercios de los contratos de alquiler eran nuevos y, por tanto, de renta libre. En definitiva, los intentos gubernamentales por llevar a cabo una regeneración del barrio que no conllevará una modificación de la estructura de la población del barrio, es decir, la gentrificación, fueron exitosos mientras los contratos antiguos siguieron existiendo. Mientras tanto y silenciosamente, gran parte del barrio, las viviendas abandonadas, fue rehabilitado progresivamente y llegaron nuevos inquilinos con mayor poder adquisitivo, mientras que los antiguos vecinos seguían viviendo en apartamentos sin reformar y se iban trasladando a los que iban quedando sin reformar, hasta que casi todos estuvieron reformados, cuando no tuvieron más remedio que dejar el barrio. El Estado retiró las subvenciones a la reforma y la regulación a los precios del alquiler y con ello la gentrificación de Prenzlauer Berg ya se había consumado.
Así pues, tanto en el caso del centro histórico de Bolonia como en el de Prenzlauer Berg en Berlín, la regeneración urbana sin aburguesamiento e impacto sobre los precios de la vivienda se aguantó hasta que el sector público pudo sostener el precio económico y político. Expropiar para crear vivienda social tienen un precio en inversión pública y también en votos. Subvencionar la reforma privada de viviendas y regular el precio máximo de los alquileres lo mismo. Por lo tanto, mientras el sector público puede operar relativamente en solitario, parece ser que la ecuación regeneración sin gentrificación es factible. Sin embargo, cuando el sector público desiste en el empeño, por los motivos que sean, y la iniciativa privada se queda sola, la cosa cambia.
Pero claro, la cuestión es también, ¿a qué persona joven y con una renta media-alta no le apetecería vivir en los gentrificados Prenzlauer Berg o centro histórico de Bolonia si tuviese que mudarse a Berlín o Bolonia?
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